2026년 주담대 한도, LTV·DSR·스트레스 DSR 3가지로 직접 계산하는 법
2026년 현재 주담대 한도는 하나의 기준이 아니라 LTV·주택가격별 대출한도·DSR(스트레스 DSR 포함) 세 개의 상한이 각각 계산된 뒤 그중 가장 낮은 값으로 정해진다. 서울 등 규제지역이라면 LTV 40%, 시가 15억원 이하 주택 6억원, 그리고 스트레스 금리 3.0%p가 얹힌 DSR이 동시에 걸린다. 여기에 한 가지가 더 붙는다. 담보 기준 상한에서는 방공제(최우선변제금)가 먼저 차감되므로, 서울에서 6억원 주택을 산다면 LTV 40%로 계산한 2억 4,000만원이 아니라 5,500만원을 뺀 1억 8,500만원이 실제 담보 기준 상한이다. 이 글은 세 상한과 방공제를 각각 실제 숫자로 계산해 어느 쪽이 내 한도를 결정하는 병목인지 찾는 방법을 정리한다.
LTV·DSR·스트레스 DSR, 세 규제가 동시에 작동하는 구조
“LTV만 맞으면 원하는 금액을 빌릴 수 있다”는 것은 흔한 오해다. 각 규제가 독립적으로 상한을 계산하고, 최종 승인 금액은 그중 최솟값이다. 순서로 보면 이렇다.
- LTV: 담보 주택 가치 기준 상한. 규제지역 무주택자는 40%.
- 주택가격별 대출한도: 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대에 걸리는 금액 상한(6억·4억·2억). LTV와 별개로 작동한다.
- DSR + 스트레스 DSR: 소득 기준 상한. 스트레스 금리를 얹은 가상의 상환액으로 심사한다.
어느 규제가 어디에 적용되는지가 실무에서 가장 자주 헷갈리는 지점이다. 적용 범위가 규제마다 다르다.
| 규제 | 내용 | 적용 범위 | 시행일 |
|---|---|---|---|
| LTV 강화 | 70% → 40% | 규제지역(서울 25개 자치구 전역 + 경기 15곳 2026.7.1. 기준. 지정 시점과 무관하게 현재 규제지역이면 적용) |
2025.10.16. |
| 주담대 한도 차등 | 시가 15억 이하 6억 / 15억 초과~25억 이하 4억 / 25억 초과 2억 | 수도권·규제지역 주택구입목적(정책대출 제외) | 2025.10.16. |
| 스트레스 금리 상향 | 1.5% → 3.0% | 수도권·규제지역 주담대 | 2025.10.16. |
| 스트레스 DSR 2단계 유지 | 1.5% × 50% = 0.75%p | 지방 비규제지역 주담대(2026.12.31.까지) | 2026년 하반기 운용방향 |
| 전세대출 DSR 반영 | 이자상환분을 DSR에 산입 | 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 받는 전세대출 | 2025.10.29. |
| 전입의무·만기 제한 | 6개월 이내 전입, 최장 만기 30년 | 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대 | 2025.6.28. |
1단계: LTV·방공제와 주택가격별 대출한도 — 현행 확정 수치
LTV(Loan to Value)는 대출액 ÷ 담보평가액 × 100이다. 아래 비율은 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」(2025년 10월 15일)이 규제지역 지정 효과로 명시한 값이며, 2025년 10월 16일부터 적용된다.
| 차주 구분 | 규제지역 (투기과열지구·조정대상지역) |
비규제지역(수도권 외) |
|---|---|---|
| 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함) | LTV 40% | LTV 70% |
| 생애최초 주택구입자 | LTV 70% (6개월 이내 전입의무) | — |
| 유주택자 | LTV 0% — 주택구입목적 주담대 불가 | LTV 60% |
| 생활안정자금 목적 주담대 | 1주택자 최대 1억원, 다주택자 금지 | 해당 없음 |
생애최초 LTV는 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화방안으로 80%에서 70%로 낮아졌고, 규제지역에서도 70%가 유지된다. 규제지역 무주택자(40%)보다 오히려 높다는 점이 실무상 중요하다. LTV 40%는 규제지역 지정 효과이므로 지정되지 않은 지역에는 적용되지 않는다.
LTV와 별개로 금액 자체를 묶는 상한이 하나 더 있다. 수도권·규제지역에서 주택구입 목적으로 받는 주담대는 주택 시가에 따라 다음 한도를 넘을 수 없다(정책대출은 예외, 이주비 대출은 가격과 무관하게 6억원).
| 주택 시가 | 대출한도 | LTV 40%가 이 한도에 닿는 지점 |
|---|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 | 시가 15억원에서 정확히 6억원 — 이하 구간은 LTV가 먼저 묶는다 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 | LTV 기준(6억~10억)보다 낮아 한도가 먼저 묶는다 |
| 25억원 초과 | 2억원 | LTV 기준(10억 이상)과 격차가 가장 크다 |
여기서 놓치기 쉬운 함정이 둘 있다. 첫째, LTV 산정 기준 가격은 실거래가가 아니라 KB시세·감정평가액·공시가격 중 금융기관이 선택한 값이다. 감정액이 시세보다 낮게 나오면 한도가 그만큼 줄어든다. 둘째, 세입자가 있는 주택을 매수하면 기존 임차보증금이 대출액과 합산돼 LTV가 계산되는 경우가 있다. LTV 변수를 더 폭넓게 뜯어본 내용은 LTV 40% 강화 후 대출 한도 계산법 완전 정리에 정리했다.
LTV에서 먼저 빠지는 금액 — 방공제(최우선변제금)
LTV를 곱해 나온 값이 그대로 담보 기준 상한이 되지 않는다. 금융기관은 담보 주택이 경매로 넘어갔을 때 소액임차인이 다른 채권자보다 먼저 배당받는 금액(최우선변제금)만큼을 세입자가 실제로 있든 없든 대출 가능액에서 미리 차감한다. 이것이 방공제(소액임차보증금 공제)다. 금액은 은행 재량이 아니라 주택임대차보호법 시행령 제10조에 지역별로 확정돼 있다.
| 지역 | 최우선변제금 (= 방공제 차감액) |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역 제외)·안산·광주(경기)·파주·이천·평택 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 |
주택임대차보호법 시행령 제10조(대통령령 제36423호, 시행 2026. 7. 1.). MCI(서울보증보험 모기지신용보험) 또는 MCG(주택도시보증공사 모기지신용보증)에 가입하면 방공제 없이 LTV 한도까지 받을 수 있으나, 취급 여부는 은행·상품마다 다르다.
따라서 앞으로 이 글에서 말하는 계산 순서는 다음과 같다.
① 담보 기준 상한 = (주택가격 × LTV 상한) − 방공제(최우선변제금)
② 주택가격별 대출한도 (수도권·규제지역 주택구입목적에만 적용)
③ DSR 기준 상한 (스트레스 금리를 얹은 소득 기준 상한)
최종 한도 = ①·②·③ 중 가장 낮은 값
소득 구간이 다르면 병목도 달라진다. 같은 계산을 연봉 5,000만원 단독 차주에 적용하면 수도권·규제지역 DSR 기준 상한이 2억 3,836만원(계약금리 4.5%·만기 30년·DSR 40% 가정)이고, 여기에 방공제까지 얹어 주택가격을 더 촘촘히 나눈 표는 연봉 5000 주담대 한도, DSR·LTV 3단계로 실계산에 있다. 아래 시뮬레이션과 같은 방식·같은 방공제 금액을 쓰므로 두 글의 답이 어긋나지 않는다.
2단계: DSR 계산 구조와 40% 상한이 실제로 의미하는 것
DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 전체 금융부채 원리금 상환액 ÷ 연 소득 × 100이다. 은행권 40%, 2금융권 50%가 규제선이며, 이를 역산하면 허용 가능한 최대 연간 상환액이 나온다.
역산 예시 — 연 소득 6,000만원
6,000만원 × 40% = 연간 상환 허용액 2,400만원 → 월 200만원
이 200만원 안에 신용대출·자동차할부·카드론 등 기존 부채 원리금이 모두 포함된다. 기존 월 상환액이 50만원이면 주담대에 쓸 수 있는 몫은 월 150만원으로 줄고, 한도도 그 비율만큼 함께 줄어든다.
월 상환액을 원금으로 되돌리는 식은 원리금균등상환 공식이다.
대출 원금 = 월 상환 가능액 × [1 − (1 + i)−n] ÷ i
i = (계약금리 + 스트레스 가산폭) ÷ 12 / n = 만기 개월 수
월 200만원, 계약금리 4.5%, 만기 30년으로 대입하면 스트레스를 적용하지 않을 때 3억 9,472만원이 나온다. 여기에 수도권·규제지역 가산 3.0%p를 얹어 계산금리 7.5%로 다시 풀면 2억 8,604만원으로 줄어든다. 스트레스 DSR이 실제로 하는 일이 이 차이다.
DSR에서 자주 발생하는 오해를 정리하면 다음과 같다.
- “전세대출은 DSR에 안 들어간다”: 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 받는 전세대출은 이자상환분이 DSR에 반영된다. 무주택자와 지방은 아직 대상이 아니지만 금융위원회는 단계적 확대를 검토한다고 밝혔다.
- “마이너스통장은 쓴 만큼만 반영된다”: 실제 인출 여부와 무관하게 약정 한도 전액을 기준으로 산정하는 것이 일반적이다. 쓰지 않는 마이너스통장도 한도를 갉아먹는다.
- “연 소득은 세전 총급여 그대로”: 금융기관은 원천징수영수증·건강보험료 납부확인서 등으로 인정 소득을 별도 산정한다. 프리랜서·사업소득자는 2년 평균을 쓰는 곳이 많다.
3단계: 스트레스 DSR이 실제 한도를 얼마나 줄이는가
스트레스 DSR은 실제 대출금리에 ‘스트레스 금리(ST금리)’를 더한 가상의 금리로 원리금을 계산하는 제도다. 금융위원회가 2024년 2월 1단계를 도입했고, 3단계는 2025년 7월 1일 시행돼 전 업권의 DSR 적용 가계대출 전반으로 확대됐다. ST금리는 실제로 내는 이자에는 반영되지 않고 한도 산정에만 쓰인다.
ST금리는 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리의 과거 5년 내 최고금리와 현 시점 금리의 차이로 산정하되, 정해진 하한·상한 범위 안에서 적용한다. 매년 6월·12월에 발표해 이후 6개월간 쓴다. 현재 적용 중인 값은 다음과 같다.
| 구분 | 기준 ST금리 | 적용 비율 | 변동형 실제 가산폭 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 3단계 100% | 3.0%p |
| 지방 비규제지역 주담대(2026.12.31.까지) | 1.5% | 2단계 50% | 0.75%p |
| 주담대 외 기타대출 | 1.5%~3.0% | 3단계 100% | 1.5~3.0%p |
가산폭은 금리 유형에 따라 또 한 번 갈린다. ST금리를 전액 얹는 것은 변동형뿐이고, 혼합형·주기형은 고정 기간이 만기에서 차지하는 비중만큼 감면받는다.
| 금리 유형 | 가산 비율 | 수도권 기준 실제 가산폭 | 확인 포인트 |
|---|---|---|---|
| 변동형 | ST금리 × 100% | 3.0%p | 한도 감소 폭이 가장 크다 |
| 혼합형 (고정 5년, 30년 만기) | ST금리 × 80% | 2.4%p | 고정 기간이 만기의 30% 미만이면 80% |
| 주기형 (금리변동주기 5년, 30년 만기) | ST금리 × 40% | 1.2%p | 같은 ‘5년 고정’이어도 혼합형의 절반 |
| 고정 기간이 만기의 70% 이상 (30년 만기 기준 21년 이상) |
가산 없음 | 0%p | 취급 상품이 제한적이라 사전 확인 필요 |
실무적 결론은 명확하다. 한도가 부족하다면 상품설명서에서 혼합형인지 주기형인지부터 확인하라. 같은 “5년 고정”이라도 가산폭이 2.4%p와 1.2%p로 두 배 차이 난다. 다만 주기형·장기 고정은 초기 계약금리가 변동형보다 높을 수 있어 총이자와 함께 비교해야 한다. 연봉 구간별 감소폭을 표로 비교한 내용은 2026 스트레스 DSR 완전정리: 연봉별 주담대 한도 실계산 가이드에 있다.
세 규제를 한 번에 적용한 실계산 시뮬레이션
아래는 연소득 8,000만원, 기존 부채 0원, 계약금리 연 4.5%, 만기 30년, 원리금균등상환, 변동형, DSR 40%라는 조건을 고정하고 지역과 주택 가격만 바꿔 앞의 ①·②·③을 각각 계산한 결과다. DSR 한도는 앞의 공식에 계산금리(규제지역 7.5%, 지방 5.25%)를 대입해 구했고, 담보 기준 상한에서는 방공제를 차감했다(규제지역은 서울 기준 5,500만원, 지방 비규제는 ‘그 밖의 지역’ 2,500만원). 방공제는 MCI·MCG에 가입하지 않은 경우를 가정했다.
| 지역 | 주택 시가 | LTV 상한 | ① 담보 기준 상한 (LTV − 방공제) |
② 주택가격별 한도 | ③ DSR 상한 | 최종 한도 | 병목 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 규제지역(서울 등) | 6억원 | 40% = 2억 4,000만원 | − 5,500만원 = 1억 8,500만원 | 6억원 | 3억 8,138만원 | 1억 8,500만원 | LTV·방공제 |
| 규제지역(서울 등) | 10억원 | 40% = 4억원 | − 5,500만원 = 3억 4,500만원 | 6억원 | 3억 8,138만원 | 3억 4,500만원 | LTV·방공제 |
| 규제지역(서울 등) | 20억원 | 40% = 8억원 | − 5,500만원 = 7억 4,500만원 | 4억원 | 3억 8,138만원 | 3억 8,138만원 | DSR |
| 규제지역(서울 등) | 30억원 | 40% = 12억원 | − 5,500만원 = 11억 4,500만원 | 2억원 | 3억 8,138만원 | 2억원 | 주택가격별 한도 |
| 지방 비규제지역 | 5억원 | 70% = 3억 5,000만원 | − 2,500만원 = 3억 2,500만원 | 해당 없음 | 4억 8,291만원 | 3억 2,500만원 | LTV·방공제 |
| 지방 비규제지역 | 8억원 | 70% = 5억 6,000만원 | − 2,500만원 = 5억 3,500만원 | 해당 없음 | 4억 8,291만원 | 4억 8,291만원 | DSR |
표에서 읽히는 규칙은 네 가지다.
- 방공제는 어느 구간에서든 담보 기준 상한을 먼저 깎는다. 서울 6억원 주택은 LTV 40%만 보면 2억 4,000만원이지만 최우선변제금 5,500만원이 빠져 실제로는 1억 8,500만원이다. 방공제를 빼지 않고 계산하면 한도를 29.7% 과대평가하게 되고, 잔금일에 그 차액만큼 현금이 비게 된다.
- 규제지역에서 병목이 담보(LTV·방공제)에서 소득(DSR)으로 넘어가는 지점은 시가 10억 9,095만원이다. (3억 8,138만원 + 5,500만원) ÷ 0.4로 특정된다. 이 가격 아래에서는 소득 증빙을 아무리 보강해도 한도가 늘지 않는다. 방공제를 빼먹으면 이 분기점을 시가 9억 5,345만원으로 잘못 잡게 된다.
- 시가 25억원을 넘으면 주택가격별 한도(2억원)가 단독으로 모든 것을 압도한다. 소득이 아무리 높아도 2억원이 끝이다.
- 같은 소득·같은 집값이라도 규제지역과 지방의 한도가 크게 갈린다. LTV(40% 대 70%), 방공제(서울 5,500만원 대 그 밖의 지역 2,500만원), 스트레스 가산폭(3.0%p 대 0.75%p)이 동시에 벌어지기 때문이다. 지방 비규제에서 병목이 넘어가는 지점은 (4억 8,291만원 + 2,500만원) ÷ 0.7 = 시가 7억 2,559만원이다.
본인의 병목이 어디인지부터 알아야 협상할 지점이 정해진다. LTV·방공제가 병목이면 소득 증빙을 보강해도 한도가 늘지 않는다 — 이때 실질적으로 남는 카드는 MCI·MCG 취급 상품을 찾아 방공제를 면제받는 것뿐이고, 서울 기준으로 그 효과가 5,500만원이다. 반대로 DSR이 병목이면 기존 부채 정리와 금리 유형 변경(변동형 → 주기형)이 즉시 효과를 낸다.
한도를 줄이는 숨은 변수와 실전 함정 6가지
규제 수치만 알면 된다는 생각은 실전에서 반드시 어긋난다. 계산상으로는 한도가 나왔는데 심사에서 줄어드는 대표적 원인 여섯이다.
- 방공제가 담보 기준 상한에서 먼저 빠진다. 앞서 본 대로 세입자 유무와 무관하게 지역별 최우선변제금(서울 5,500만원 / 과밀억제권역 등 4,800만원 / 광역시 등 2,800만원 / 그 밖의 지역 2,500만원)이 차감된다. 인터넷 한도 계산기와 은행 창구 금액이 어긋나는 가장 흔한 원인이 이것이다. MCI·MCG에 가입하면 면제되지만 취급 여부는 은행·상품마다 다르므로 상담 첫머리에 “이 상품은 MCI 취급이 되느냐”를 직접 물어야 한다. 다가구 주택이나 선순위 근저당이 있는 담보는 차감액이 더 커질 수 있다.
- 규제지역 만기는 30년이 상한이다. 40년 만기로 월 상환액을 낮춰 한도를 늘리는 방법은 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대에서는 쓸 수 없다. 2025년 6월 27일 대책으로 최장 만기가 30년으로 묶였다. 만기 연장 전략은 비규제지역에서만 유효하다.
- 6개월 이내 전입의무. 규제지역에서 주담대로 주택을 구입하면 6개월 안에 전입해야 한다. 전세를 끼고 매수하는 방식(갭투자)이 사실상 막힌 것이며, 위반 시 대출 회수 대상이 된다.
- 공동명의와 단독명의의 손익이 갈린다. 공동차주 등재로 소득을 합산하면 DSR 상한은 올라가지만 배우자의 기존 부채도 전부 합산되고, 두 사람 모두 주택 보유자로 간주돼 생애최초 LTV 70% 같은 우대에서 빠질 수 있다. 양쪽 조건을 다 넣고 비교해야 한다.
- 인정 소득과 세전 소득의 괴리. 육아휴직 중이거나 소득이 불규칙하면 건강보험료 기반 추정 소득이 실제 세전 소득보다 낮게 잡힌다. 분모가 줄면 DSR 상한이 그대로 줄어든다.
- 신용점수는 계약금리를 통해 한도에 연결된다. 신용점수가 낮아 계약금리가 높아지면 앞의 공식에서 i가 커져 같은 월 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어든다. 스트레스 가산폭은 신용점수와 무관하게 별도로 붙으므로, 신용점수는 계약금리 쪽에서만 작동한다는 점을 알고 관리해야 한다. 평가 기준과 NICE·KCB 무료 조회 방법은 신용점수 완전 가이드에 정리돼 있다.
2026년 기준 정책금융 상품의 DSR 예외 적용 여부
보금자리론·디딤돌대출 등 정책 모기지는 한국주택금융공사(HF)가 취급하며 일반 은행 주담대와 기준이 다르게 운용된다. 실무상 가장 중요한 차이는 수도권·규제지역의 주택가격별 대출한도(6억·4억·2억) 적용 대상에서 정책대출이 제외된다는 점이다. 다만 규제지역에서 생애최초 디딤돌대출을 받는 경우 1개월 이내 전입의무가 붙는다.
정책금융을 활용할 때 놓치기 쉬운 포인트는 다음과 같다.
- 정책금융 상품 자체의 한도(예: 디딤돌대출 상품별 한도)가 LTV·DSR이 허용하는 금액보다 낮으면 그 상품 한도가 상한이 된다.
- 정책금융을 은행 재원과 혼합해 취급하는 경우 은행 자체 심사 기준이 추가로 적용될 수 있다.
- 소득 기준을 넘으면 자격이 박탈되므로 맞벌이 합산 소득과 기준선을 먼저 확인해야 한다. 자격 조회는 서민금융진흥원(kinfa.or.kr)과 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 가능하다.
- 생애최초 구입자는 규제지역에서도 LTV 70%를 적용받는다. 우대 항목 전반은 생애최초 주택 구입자가 놓치는 대출 혜택 7가지에서 다뤘다.
대출 전 셀프 체크리스트: 병목 지점 파악이 먼저다
아래를 순서대로 점검하면 상담 전에 어느 규제가 내 한도를 결정하는지 알 수 있다.
- ✅ 담보 주택이 규제지역인지 확인 — 2026년 7월 1일 기준으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 15곳이 투기과열지구이자 조정대상지역이다. 경기 15곳은 과천, 광명, 구리, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구·기흥구, 의왕, 하남, 화성 동탄구다. 이 가운데 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳은 2026년 7월 1일자로 새로 추가됐고(국토교통부 2026년 6월 30일 보도참고자료), 이 3곳은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이기도 하다. 규제지역은 수시로 바뀌므로 계약 전 국토교통부 보도자료에서 최신 현황을 다시 확인한다. 비규제지역으로 오판하면 아래 2~3번 계산이 모두 틀어진다.
- ✅ LTV 상한 계산 — 규제지역 무주택 40%, 생애최초 70%, 지방 비규제 무주택 70%를 시가에 곱한다.
- ✅ 주택가격별 한도 확인 — 수도권·규제지역이면 시가 구간에 따라 6억·4억·2억 중 하나가 별도로 걸린다.
- ✅ 담보평가 방식 문의 — KB시세·감정평가·공시가격 중 어느 기준을 쓰는지에 따라 ①의 결과가 달라진다.
- ✅ 연 인정소득 파악 — 원천징수영수증 또는 건강보험료 납부내역 기준.
- ✅ 기존 부채 전수 점검 — 마이너스통장은 약정 한도 전액, 1주택자의 수도권 전세대출은 이자상환분이 들어간다.
- ✅ 금리 유형별 DSR 시뮬레이션 요청 — 변동형·혼합형·주기형 세 가지를 각각 뽑아 비교한다. 가산폭이 3.0%p / 2.4%p / 1.2%p로 갈린다.
- ✅ 정책금융 자격 확인 — 생애최초·소득 요건에 해당하면 LTV 70%와 가격별 한도 예외를 함께 검토한다.
출처
- 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」(2025년 10월 15일) — 규제지역 LTV(무주택 40%, 생애최초 70%, 유주택 0%), 비규제지역(수도권 외) LTV(무주택 70%, 유주택 60%), 주택가격별 주담대 한도 6억·4억·2억, 스트레스 금리 3.0% 상향, ST금리 산정·가산 방식, 전세대출 DSR 반영
- 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표」(2025년 5월 20일) — 3단계 2025년 7월 1일 시행, 적용 범위
- 금융위원회 「2025년도 가계부채 관리방안」(2025년 6월 27일) — 수도권·규제지역 주담대 6억원 한도, 생애최초 LTV 80%→70%, 최장 만기 30년, 6개월 내 전입의무, 유주택자 주택구입목적 주담대 금지
- 금융위원회·은행연합회 2026년 하반기 스트레스 DSR 운용방향(2026년 6월 30일) — 지방 비규제지역 주담대 2단계 유지, 2026년 12월 31일까지
- 국토교통부 「[참고] 투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」(2026년 6월 30일 보도참고자료, 주택정책과) — 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시를 2026년 7월 1일자로 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정(주거정책심의위원회 2026년 6월 29일 심의·의결), 지정 후 서울 25개 자치구·경기 15곳 현황, 경기도 토지거래허가구역 2026년 7월 5일~2027년 12월 31일 — molit.go.kr
- 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(대통령령 제36423호, 시행 2026. 7. 1.) — 지역별 최우선변제금(방공제 차감액): 법제처 국가법령정보센터 law.go.kr
- 금융위원회 fsc.go.kr / 금융감독원 fss.or.kr
※ 시뮬레이션 수치는 본문에 명시한 가정(연소득 8,000만원·계약금리 4.5%·만기 30년·원리금균등·기존 부채 0원·변동형·DSR 40%·MCI 미가입)을 원리금균등상환 공식에 대입하고, 담보 기준 상한에서 지역별 방공제(규제지역=서울 5,500만원, 지방 비규제=그 밖의 지역 2,500만원)를 차감한 계산 결과입니다. 계약금리와 개인별 조건이 달라지면 결과도 달라지므로 실행 전 해당 금융기관에서 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
LTV, 주택가격별 한도, DSR 중 어떤 기준이 최종 한도를 결정하나요?
세 가지가 각각 독립적으로 상한을 계산하고, 그중 가장 낮은 값이 최종 한도가 됩니다. 다만 LTV 상한은 그대로 쓰이지 않고 방공제(최우선변제금)를 뺀 값이 담보 기준 상한이 됩니다. 연소득 8,000만원이 서울 시가 10억원 주택을 살 때를 예로 들면 LTV 40%로 4억원, 여기서 서울 최우선변제금 5,500만원을 뺀 담보 기준 상한이 3억 4,500만원, 주택가격별 한도가 6억원, 스트레스 DSR이 3억 8,138만원이므로 최종 한도는 3억 4,500만원입니다. 방공제를 빼지 않고 3억 8,138만원으로 계산하면 5,000만원 가까이 과대평가하게 됩니다.
방공제는 얼마가 차감되나요? 세입자가 없어도 빠지나요?
주택임대차보호법 시행령 제10조가 정한 지역별 최우선변제금만큼 차감됩니다. 서울특별시 5,500만원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 4,800만원, 광역시(과밀억제권역·군 지역 제외)·안산·광주(경기)·파주·이천·평택 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원입니다. 세입자가 실제로 없어도 차감됩니다. 경매 시 소액임차인이 우선 배당받을 가능성을 은행이 미리 떼어두는 구조이기 때문입니다. MCI(서울보증보험) 또는 MCG(주택도시보증공사)에 가입하면 면제받을 수 있으나 은행·상품마다 취급 여부가 다릅니다.
2026년 현재 규제지역 LTV는 몇 %인가요?
규제지역 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)는 40%입니다. 2025년 10월 16일부터 기존 70%에서 강화됐습니다. 생애최초 주택구입자는 규제지역에서도 70%가 적용되고, 유주택자는 규제지역 내 주택구입목적 주담대를 받을 수 없습니다. 비규제지역(수도권 외)은 무주택자 70%, 유주택자 60%입니다.
수도권에서 주담대는 최대 얼마까지 받을 수 있나요?
수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대는 주택 시가에 따라 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이 상한입니다. 2025년 10월 16일부터 적용되며 정책대출은 예외입니다. 이 금액은 상한일 뿐이고 LTV와 DSR 계산 결과가 더 낮으면 그쪽이 실제 한도가 됩니다.
스트레스 DSR이 한도를 얼마나 줄이나요?
수도권·규제지역 변동형 주담대는 스트레스 금리 3.0%p가 계약금리에 더해집니다. 계약금리 4.5%·만기 30년·DSR 40%·연소득 6,000만원 조건이라면 스트레스를 적용하지 않을 때 3억 9,472만원이던 한도가 2억 8,604만원으로 줄어듭니다. 지방 비규제지역은 2026년 12월 31일까지 0.75%p만 가산됩니다.
전세대출도 DSR에 반영되나요?
2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 무주택자와 지방은 현재 대상이 아니지만, 금융위원회는 시행 경과를 보아 단계적으로 확대하는 방안을 검토한다고 밝혔습니다. 마이너스통장은 실제 인출 여부와 관계없이 약정 한도 전액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.
