연봉 5000 주담대 한도, DSR·LTV 3단계로 실계산 (2026년 8월 기준)

연봉 5,000만원 근로소득자가 수도권·규제지역에서 받을 수 있는 주택담보대출은 계약금리 4.5%·만기 30년·DSR 40% 기준으로 2억 3,836만원이다. 지방 비규제지역이면 3억 182만원이다. 심사에 쓰는 금리가 실제 금리 4.5%가 아니라 스트레스 금리를 얹은 7.5%(수도권·규제지역) 또는 5.25%(지방)이기 때문이다. 이 글은 그 숫자가 나오는 식과 대입 과정을 공개하고, 여기에 LTV·방공제·주택가격별 한도를 차례로 얹어 최종 한도가 확정되는 과정을 계산한다.

계산에 쓴 확정 규제값과 가정값 구분

한도 계산에 들어가는 값은 두 종류다. 하나는 법령·고시·행정지도로 확정된 규제값이고, 다른 하나는 사람마다 달라 가정할 수밖에 없는 값이다. 둘을 섞어 놓으면 어디까지가 사실이고 어디부터가 예시인지 알 수 없게 되므로 먼저 갈라 둔다.

스트레스 금리 상향의 원문은 이렇다. 금융위원회 2025년 10월 15일 보도자료는 “현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다”라고 명시했고, 시행일을 “행정지도 → 10.16일”로 적었다. 전 연봉 구간의 계산은 2026 스트레스 DSR 완전정리: 연봉별 주담대 한도 실계산 가이드에 같은 전제·같은 공식으로 정리돼 있다.

1단계 — DSR 40%로 월 상환 한도부터 정한다

주담대 한도 계산의 출발점은 집값이 아니라 소득이다. DSR(총부채원리금상환비율)은 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율이며, 은행권 상한은 40%다.

연간 상환 한도 = 5,000만원 × 40% = 2,000만원
월 상환 한도 = 2,000만원 ÷ 12 = 166만 6,667원

이 166만 6,667원이 이후 모든 계산의 분자다. “연봉의 4~5배가 대출 한도”라는 경험칙은 DSR 규제가 느슨하던 시기의 잔재다. 지금은 월 상환 한도를 만기와 심사금리로 역산해 원금을 구하는 구조이고, 심사금리가 무엇이냐에 따라 같은 소득에서도 한도가 9,000만원 넘게 갈린다.

2단계 — 스트레스 금리를 얹은 심사금리로 원금을 역산한다

스트레스 DSR은 실제 계약금리가 아니라 여기에 스트레스 금리를 더한 심사금리로 상환액을 계산한다. 스트레스 금리는 DSR 산정에만 쓰이고 실제로 내는 이자에는 반영되지 않는다. 계약금리가 4.5%여도 수도권·규제지역 변동형이면 3.0%p가 더해진 7.5%로 상환액을 산출하고, 그 상환액이 DSR 40%를 넘지 않는 선에서 원금이 정해진다.

대출 원금 = 월 상환 한도 × [1 − (1 + i)⁻ⁿ] ÷ i
i = 심사금리 ÷ 12  /  n = 만기 개월 수 (30년 = 360)

수도권·규제지역 변동형으로 대입하면 다음과 같다.

1. 심사금리 = 계약금리 4.5% + 스트레스 3.0%p = 7.5% → i = 0.075 ÷ 12 = 0.00625, n = 360
2. [1 − (1.00625)⁻³⁶⁰] ÷ 0.00625 = 143.0176
3. 166만 6,667원 × 143.0176 = 2억 3,836만원

지방 비규제지역은 스트레스 가산이 0.75%p이므로 심사금리가 5.25%가 되고, 같은 방식으로 계수 181.0926을 곱해 3억 182만원이 나온다. 스트레스를 전혀 적용하지 않으면 계수 197.3612로 3억 2,894만원이다.

같은 연봉 5,000만원인데 수도권과 지방의 차이가 6,346만원이다. 지역이 계약금리보다 한도에 크게 작용한다. 감소 비율이 소득 구간과 무관하게 일정한 이유는 DSR 한도가 소득에 정비례하고 연금현가계수는 금리·만기에만 의존하기 때문이다. 연봉이 두 배면 한도도 정확히 두 배가 된다.

금리 유형도 가산폭을 바꾼다. 스트레스 금리를 전액 가산하는 것은 변동형이고, 혼합형·주기형은 고정 기간이 만기에서 차지하는 비중만큼 가산 비율이 깎인다. 30년 만기 수도권 기준으로 5년 혼합형은 3.0%의 80%인 2.4%p, 5년 주기형은 40%인 1.2%p가 붙고, 고정 기간이 만기의 70%(21년) 이상이면 가산되지 않는다. 유형별 가산 비율표는 스트레스 DSR 완전정리에 있다.

3단계 — LTV·방공제·주택가격별 한도로 최종 확정

2단계에서 나온 값은 소득 기준 상한일 뿐이다. 실제 실행 가능 금액은 담보 쪽 제약을 통과한 뒤 확정된다. 순서는 이렇다.

① 담보 기준 상한 = (주택가격 × LTV 상한) − 방공제(최우선변제금)
② 주택가격별 대출한도 (수도권·규제지역만 적용)
③ DSR 기준 상한 (2단계 결과)
최종 한도 = ①·②·③ 중 가장 낮은 값

여기서 대부분이 빠뜨리는 항목이 방공제다. 금융기관은 담보 주택이 경매로 넘어갔을 때 소액임차인이 다른 채권자보다 먼저 배당받는 금액(최우선변제금)만큼을 세입자가 실제로 있든 없든 대출 가능액에서 미리 차감한다. 이 금액은 은행이 정하는 값이 아니라 주택임대차보호법 시행령 제10조에 지역별로 확정돼 있다.

주택임대차보호법 시행령 제10조(대통령령 제36423호, 시행 2026. 7. 1.). MCI(서울보증보험 모기지신용보험) 또는 MCG(주택도시보증공사 모기지신용보증)에 가입하면 방공제 없이 LTV 한도까지 받을 수 있으나, 취급 여부는 은행·상품마다 다르다.

연봉 5,000만원 무주택 일반차주가 서울(규제지역) 아파트를 사는 경우를 주택가격별로 계산하면 다음과 같다. LTV 40%, 방공제 5,500만원, DSR 기준 상한 2억 3,836만원을 적용했다.

병목이 넘어가는 지점은 계산으로 특정된다. (2억 3,836만원 + 5,500만원) ÷ 0.4 = 7억 3,341만원이다. 서울에서 이 가격 미만 주택은 LTV와 방공제가 먼저 한도를 묶고, 이 가격 이상이면 소득이 병목이 된다. 즉 연봉 5,000만원 단독 차주가 서울에서 실행할 수 있는 주담대는 주택가격이 아무리 올라가도 2억 3,836만원이 천장이다. 주택가격별 한도(15억원 이하 6억원)는 이 소득 구간에서는 한 번도 병목이 되지 않는다.

같은 조건을 지방 비규제지역(무주택 LTV 70%, 방공제 그 밖의 지역 2,500만원, DSR 상한 3억 182만원)에 적용하면 이렇게 바뀐다.

지방의 전환점은 (3억 182만원 + 2,500만원) ÷ 0.7 = 4억 6,689만원이다. LTV가 70%로 높은 만큼 담보 제약을 일찍 벗어나고, 그 뒤로는 소득이 한도를 정한다. LTV 산정 기준 가격이 실거래가가 아니라 KB시세·감정평가액·공시가격 중 금융기관이 선택한 값이라는 점, 서민·실수요자 60%·생애최초 70% 우대가 별도로 있다는 점은 LTV 40% 강화 후 대출 한도 계산법 완전 정리에서 다뤘다. 지역·주택가격 조합을 더 넓게 본 표는 2026년 주담대 한도, LTV·DSR·스트레스 DSR 3가지로 직접 계산하는 법에 있다.

기존 대출이 있으면 얼마나 깎이나 — DSR 산정만기 5년

앞의 계산은 기존 부채가 0원이라는 전제였다. 신용대출이나 마이너스통장이 있으면 그 연간 원리금이 DSR 분자에 먼저 들어가고, 남은 몫만 신규 주담대에 쓸 수 있다.

여기서 결정적인 규제값이 DSR 산정만기다. 신용대출은 실제 약정 만기가 1년이든 3년이든 관계없이 5년에 걸쳐 원금을 나눠 갚는 것으로 환산한다. 금융위원회 「가계부채 관리방안」(2021년 4월 29일)이 신용대출 DSR 산정만기를 10년 → 7년 → 5년으로 단축하는 일정을 확정했고, 5년 적용은 2022년 1월부터다. 같은 자료에서 비주택담보대출은 8년으로 정해졌다. 마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 약정 한도 전액이 부채로 잡히고, 산정만기는 신용대출과 같이 취급된다.

기존 신용대출의 연간 원리금 = (원금 ÷ 5년) + (원금 × 금리)

아래는 기존 대출 금리를 연 6.0%로 가정해 계산한 결과다. 주담대 조건은 앞과 같다.

신용대출 3,000만원이 주담대 한도를 9,296만원 깎는다. 빌린 금액의 3배가 넘는다. 원금을 5년에 나눠 갚는 것으로 환산하는 규칙 때문에, 만기가 긴 주담대 기준으로 보면 같은 1원의 부채가 훨씬 무겁게 계산되기 때문이다. 주담대 실행 전에 신용대출과 쓰지 않는 마이너스통장을 정리하는 것이 한도를 늘리는 가장 확실한 수단인 이유가 여기 있다.

한 가지 더. 전세대출도 2025년 10월 29일부터 DSR에 들어간다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 그 이자상환분이 DSR에 반영된다(「주택시장 안정화 대책」). 무주택자와 지방은 아직 대상이 아니다. 전세를 낀 상태에서 주담대를 추가로 계획한다면 이 이자분을 미리 빼고 계산해야 한다.

계약금리 0.5%p가 한도를 얼마나 바꾸나

스트레스 가산폭은 신용점수와 무관하게 지역에 따라 정해진다. 신용점수가 한도에 작용하는 경로는 하나뿐이다. 계약금리를 낮춰 심사금리를 함께 낮추는 것이다. 그 효과를 숫자로 보면 다음과 같다. 수도권·규제지역(가산 3.0%p), 연봉 5,000만원, 만기 30년 기준이다.

계약금리 0.5%p가 한도 1,100만~1,200만원을 움직인다. 그렇다면 신용점수를 올리는 데 무엇이 실제로 작동하는가. 두 평가사가 공시한 평가요소 활용비중을 보면 답이 나온다. 상환이력이 NICE 28.4%·KCB 21%, 부채수준이 24.5%·24%, 신용형태가 27.5%·38%로 상위를 차지하고, 흔히 중요하다고 알려진 신용거래기간은 12.3%·9%로 다섯 항목 중 가장 낮다. 카드를 오래 보유하는 것보다 연체를 만들지 않고 부채를 줄이는 쪽이 점수에 훨씬 크게 작용한다는 뜻이다. 상세 공시표와 조회 방법은 신용점수 완전 가이드 — 평가 기준·올리는 법·무료 조회까지에 정리해 뒀다.

한도를 늘리는 수단, 효과가 큰 순서대로

소득을 부풀려 신고하는 것은 금융사기다. 제도 안에서 쓸 수 있는 수단을 이 글의 계산 결과에 근거해 효과 순으로 정리하면 다음과 같다.

6번을 마지막에 둔 이유를 분명히 해 둔다. 만기를 늘려 월 상환액을 낮추는 방식은 오랫동안 한도를 늘리는 대표 수단으로 소개돼 왔지만, 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 최장 만기가 30년으로 묶여 있어 적용 자체가 불가능하다. 규제지역에는 6개월 내 전입의무도 함께 걸린다. 2025년 10월 16일자로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 투기과열지구 겸 조정대상지역으로 지정됐다. 이어 국토교통부는 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회를 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 추가 지정했고 2026년 7월 1일부터 효력이 발생했다. 수도권 매수를 검토 중이라면 이 항목은 선택지에서 빼고 계산해야 한다. 위 목록은 2026년 7월 1일 기준이며, 규제지역은 수시로 조정되므로 계약 전 국토교통부 지정 공고(molit.go.kr)에서 최신 지정 현황을 확인해야 한다.

생애최초·신혼부부 정책 상품은 위 표와 별개의 트랙이다. 디딤돌대출·보금자리론 등 정책 모기지는 자체 소득·LTV 기준을 쓰고 주택가격별 대출한도(6억·4억·2억) 적용 대상에서도 예외다. 자격 요건과 한도는 생애최초 주택 구입자가 놓치는 대출 혜택 7가지에서 법령 확정값으로 정리했다.

출처

• 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」 및 금융위원회 「긴급 가계부채 점검회의」 보도자료(2025년 10월 15일) — 스트레스 금리 하한 1.5% → 3.0% 상향(수도권·규제지역 주담대, 10월 16일 시행), 주택가격별 대출한도 6억·4억·2억, 규제지역 LTV, 전세대출 DSR 반영(10월 29일 시행): fsc.go.kr
• 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표」(2025년 5월 20일) — 3단계 2025년 7월 1일 시행, 적용 범위, 금리 유형별 가산 비율
• 은행연합회 스트레스 DSR 운용방향(2026년 6월 30일) — 지방 비규제지역 주담대 2단계 유지, 스트레스 금리 1.5% × 적용비율 50%, 2026년 7월 1일~12월 31일
• 금융위원회 「2025년도 가계부채 관리방안」(2025년 6월 27일) — 수도권·규제지역 주담대 최장 만기 30년, 6개월 내 전입의무
• 국토교통부 주거정책심의위원회 「투기과열지구·조정대상지역 추가 지정」(2026년 6월 29일 의결, 2026년 7월 1일 효력) — 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시. 규제지역 최신 지정 현황: molit.go.kr
• 금융위원회 「가계부채 관리방안」(2021년 4월 29일) — DSR 산정만기 신용대출 5년·비주택담보대출 8년: fsc.go.kr
• 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(대통령령 제36423호, 시행 2026. 7. 1.) — 지역별 최우선변제금(방공제): 법제처 국가법령정보센터
• NICE평가정보·KCB(올크레딧) 개인신용평점 평가요소 활용비중 공시

※ 본문 계산은 연소득 5,000만원·계약금리 연 4.5%·만기 30년·원리금균등·변동형·DSR 40%라는 명시된 가정을 연금현가 공식에 대입한 결과입니다. 계약금리와 개인 조건이 달라지면 결과도 달라지므로, 실행 전 해당 금융기관과 위 기관 공고에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다. 규제지역 지정과 스트레스 DSR 운용방향은 변경될 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

연봉 5,000만원이면 주담대 한도가 얼마인가요?

계약금리 4.5%·만기 30년·원리금균등·변동형·DSR 40%·기존 부채 0원을 가정하면, 수도권·규제지역은 심사금리 7.5%로 계산해 2억 3,836만원, 지방 비규제지역은 심사금리 5.25%로 계산해 3억 182만원입니다. 스트레스 금리를 적용하지 않으면 3억 2,894만원입니다. 다만 이는 소득 기준 상한이며, 실제 실행액은 LTV에서 방공제를 뺀 담보 기준 상한과 비교해 더 낮은 쪽으로 확정됩니다.

서울에서 5억원짜리 집을 살 때 실제로 얼마가 나오나요?

서울은 규제지역이므로 무주택 일반차주 LTV 40%가 적용돼 2억원이고, 여기서 서울 최우선변제금 5,500만원이 방공제로 빠져 1억 4,500만원이 됩니다. DSR 기준 상한 2억 3,836만원보다 낮으므로 최종 한도는 1억 4,500만원입니다. MCI 또는 MCG에 가입하면 방공제 5,500만원이 면제돼 2억원까지 가능하지만, 취급 여부는 은행·상품마다 다릅니다.

수도권 주담대는 왜 지방보다 한도가 적나요?

스트레스 금리가 다르기 때문입니다. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 16일부터 스트레스 금리 3.0%에 3단계 기본 적용비율 100%가 적용돼 3.0%p가 가산되고, 지방 비규제지역은 2026년 12월 31일까지 2단계가 유지돼 1.5% × 50% = 0.75%p만 가산됩니다. 연봉 5,000만원 기준으로 두 지역의 한도 차이는 6,346만원입니다.

신용대출이 있으면 주담대 한도가 얼마나 줄어드나요?

신용대출은 실제 약정 만기와 무관하게 DSR 산정만기 5년으로 환산됩니다(금융위원회 「가계부채 관리방안」 2021년 4월 29일, 2022년 1월 적용). 금리 6.0%인 신용대출 3,000만원이면 연간 원리금이 780만원으로 잡혀 수도권 기준 주담대 한도가 2억 3,836만원에서 1억 4,540만원으로 9,296만원 줄어듭니다. 마이너스통장은 사용액이 아니라 약정 한도 전액이 반영됩니다.

만기를 40년으로 늘리면 한도가 늘어나지 않나요?

수도권·규제지역에서는 쓸 수 없는 방법입니다. 2025년 6월 27일 「2025년도 가계부채 관리방안」으로 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대의 최장 만기가 30년으로 제한됐습니다. 비규제지역에서 40년 만기를 취급하는 상품에 한해 지방 기준 3억 182만원이 3억 3,409만원으로 늘어나지만, 취급 여부와 연령 요건은 은행마다 다릅니다. 같은 노력이라면 기존 신용대출 정리가 효과가 훨씬 큽니다.

이 글의 예전 수치 2억 7,800만원은 무엇이었나요?

스트레스 가산폭 1.5%p(심사금리 6.0%)를 적용한 값으로, 2025년 10월 15일 이전의 수도권 기준입니다. 같은 공식에 6.0%를 넣으면 2억 7,799만원이 나옵니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역에 실제 적용되는 가산폭은 3.0%p이므로 현행 기준값은 2억 3,836만원이며, 본문 전체를 이 기준으로 재산출했습니다.