월세 세액공제 조건과 계산 — 2026년부터 부부가 각각 받는다 (조문 확정값)

월세를 내고 사는 근로자가 연말정산에서 돌려받을 수 있는 세금은 세액공제다. 소득에서 빼주는 소득공제와 달리 계산된 세금에서 직접 빼기 때문에, 같은 금액이라도 체감이 다르다. 그런데 이 공제는 조건이 촘촘하다. 무주택이어야 하고, 총급여도 봐야 하고, 사는 집의 크기나 가격도 따진다. 조건 하나만 어긋나도 공제가 통째로 사라진다.

그리고 2026년에 하나가 바뀌었다. 2025년 12월 23일 개정으로 조세특례제한법 제95조의2에 제2항이 새로 생겼다. 직장 때문에 부부가 따로 사는 경우, 세대주뿐 아니라 배우자도 이 공제를 추가로 받을 수 있게 됐다. 이 조항은 부칙에 따라 2026년 1월 1일 이후 지급한 월세액부터 적용되므로, 2026년 귀속 연말정산에서 처음 쓰인다.

이 글은 기억이나 요약 기사가 아니라 국가법령정보센터의 조문 원문으로 값을 확정했다. 조문에 없는 것은 없다고 밝혔다.

세액공제이고, 한도는 공제액이 아니라 월세액에 걸린다

조세특례제한법 제95조의2 제1항은 지급한 월세액의 100분의 15에 해당하는 금액을 종합소득산출세액에서 공제한다고 정한다. 산출세액에서 빼는 구조이므로 세액공제다. 총급여액이 5천500만원 이하인 근로자는 공제율이 100분의 17로 올라간다.

많이 헷갈리는 지점이 한도다. 같은 항의 단서는 이렇게 정한다. “다만, 해당 월세액이 1천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.” 여기서 1천만원은 돌려받는 세금의 한도가 아니라 계산의 밑변이 되는 월세액의 한도다. 연간 월세로 1,200만원을 냈더라도 계산에는 1,000만원까지만 들어간다는 뜻이다.

그래서 이 공제로 받을 수 있는 최대 금액은 정해져 있다. 1,000만원에 17%를 곱한 170만원이고, 15% 구간이면 150만원이다. 월세로 환산하면 월 833,334원부터는 더 내도 공제액이 늘지 않는다. 1,000만원을 12로 나눈 833,333원이 경계선이기 때문이다.

월세(월)	연간 지급액	공제대상 월세액	17% 적용 시 공제액	15% 적용 시 공제액
40만원	480만원	480만원	816,000원	720,000원
50만원	600만원	600만원	1,020,000원	900,000원
60만원	720만원	720만원	1,224,000원	1,080,000원
70만원	840만원	840만원	1,428,000원	1,260,000원
80만원	960만원	960만원	1,632,000원	1,440,000원
90만원	1,080만원	1,000만원	1,700,000원	1,500,000원
100만원	1,200만원	1,000만원	1,700,000원	1,500,000원

표의 아래 두 줄이 같은 이유가 한도다. 월세 90만원과 100만원의 공제액이 같다. 이 구간에 있다면 공제를 늘릴 방법은 없고, 대신 뒤에 설명할 배우자 추가공제가 유일한 확장 경로다.

소득 요건은 하나가 아니라 둘이다

총급여 8천만원만 기억하고 넘어가면 실제 판정에서 어긋난다. 제1항은 대상을 “해당 과세기간의 총급여액이 8천만원 이하인 근로소득이 있는 근로자”로 적으면서, 괄호 안에 하나를 더 붙였다. “해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 7천만원을 초과하는 사람은 제외한다.”

즉 총급여 기준과 종합소득금액 기준을 동시에 통과해야 한다. 근로소득만 있는 사람은 두 값이 함께 움직이므로 사실상 하나의 조건이지만, 근로소득 외에 사업소득이나 임대소득이 있으면 이야기가 달라진다. 총급여는 7천만원이어도 다른 소득이 합쳐져 종합소득금액이 7천만원을 넘으면 공제 대상에서 빠진다.

17% 구간도 같은 방식으로 이중이다. 총급여 5천500만원 이하이면서, 종합소득금액이 4천500만원을 초과하지 않아야 한다.

구분	총급여액 요건	종합소득금액 요건	공제율
높은 공제율	5천500만원 이하	4천500만원 초과 시 제외	100분의 17
기본 공제율	8천만원 이하	7천만원 초과 시 제외	100분의 15
대상 아님	8천만원 초과	7천만원 초과	공제 없음

연말정산에서 공제 항목마다 소득 기준이 다르게 걸리는 것은 이 공제만의 특징이 아니다. 신용카드 소득공제도 총급여 구간에 따라 한도가 갈린다. 두 공제를 함께 계산해야 실제 환급액이 나온다.

세대주가 원칙이고, 조건이 맞으면 세대원도 받는다

제1항이 정한 대상은 “과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대의 세대주”다. 무주택 판정 시점이 과세기간 종료일 현재, 즉 12월 31일 기준이라는 점이 중요하다. 연중에 집을 팔았다면 12월 31일에 무주택이면 된다.

여기서 말하는 “세대”의 범위는 시행령 제95조 제1항이 정한다. 거주자와 그 배우자, 그리고 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(그 배우자를 포함한다)과 형제자매, 배우자 쪽의 직계존비속과 형제자매까지 포함한 단위다. 같은 항은 한 줄을 덧붙였다. “이 경우 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 본다.” 따로 살아도 부부는 한 세대로 묶인다는 뜻이고, 이 문장이 뒤에서 볼 배우자 추가공제의 전제가 된다.

세대주가 아니어도 길은 있다. 제1항 괄호는 세대주가 이 공제와 제87조제2항, 소득세법 제52조제4항·제5항에 따른 공제를 받지 않는 경우에는 세대의 구성원을 대상으로 한다고 정한다. 세대주가 주택청약저축 소득공제나 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받고 있으면 세대원은 월세 공제를 받을 수 없고, 세대주가 아무것도 받지 않으면 실제로 월세를 낸 세대원이 받는다. 등록한 외국인과 국내거소신고를 한 외국국적동포도 시행령 제95조 제4항의 요건을 갖추면 대상에 들어간다.

사는 집이 요건을 통과해야 한다

시행령 제95조 제2항은 대상 주택의 범위를 정하면서 주택 외에 오피스텔과 고시원업 시설을 포함한다고 명시했다. 주택법 시행령 제4조제4호에 따른 오피스텔, 건축법 시행령 별표 1 제4호거목에 따른 고시원업의 시설이 그것이다. 오피스텔에 살면 월세 공제를 못 받는다는 말은 조문과 맞지 않는다.

규모와 가격 요건은 택일이다. 국민주택규모이거나, 기준시가 4억원 이하이거나 둘 중 하나만 충족하면 된다. 넓은 집이어도 기준시가가 4억원을 넘지 않으면 통과하고, 기준시가가 높아도 국민주택규모 안이면 통과한다.

2026년 2월 27일 개정으로 가목이 생겨 자녀가 많은 가구의 면적 기준이 넓어졌다. 기본공제대상자인 자녀(입양자와 위탁아동을 포함한다)와 손자녀가 3명 이상이면 주거전용면적 100제곱미터 이하까지 인정한다. 그 밖의 경우는 국민주택규모가 기준이다.

요건	조문이 정한 내용
주택의 종류	주택, 오피스텔, 고시원업 시설
규모 또는 가액 (자녀·손자녀 3명 이상)	주거전용면적 100제곱미터 이하 또는 기준시가 4억원 이하
규모 또는 가액 (그 밖의 경우)	국민주택규모 또는 기준시가 4억원 이하
딸린 토지	도시지역 5배, 그 밖의 토지 10배를 넘지 않을 것
주소	임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같을 것
계약 당사자	거주자 본인 또는 그 기본공제대상자가 임대차계약을 체결했을 것

다가구주택이면 가구당 전용면적으로 판정한다. 실무에서 가장 자주 걸리는 것은 표의 다섯째 줄이다. 계약서 주소와 등본 주소가 어긋나 있으면 다른 요건을 모두 갖춰도 공제가 막힌다. 이사한 뒤 전입신고를 미룬 기간이 있다면 그 기간이 문제가 된다.

2026년부터 부부가 각각 받을 수 있다

이 글에서 가장 새로운 부분이다. 2025년 12월 23일 신설된 제95조의2 제2항은 제1항 공제를 적용받은 세대주의 배우자가 두 가지 요건을 모두 충족하면 그 배우자도 추가로 공제를 받을 수 있다고 정한다. 요건은 제1항의 공제 요건을 모두 충족할 것, 그리고 세대주와 주소를 달리하는 등 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것이다.

두 번째 요건의 내용은 2026년 2월 27일 신설된 시행령 제95조 제5항에 있다. 첫째, 공제를 적용받은 세대주의 주소지가 속한 시·군·자치구와 배우자의 주소지가 속한 시·군·자치구가 서로 달라야 한다. 특별자치시와 제주특별자치도의 행정시도 시에 포함된다. 둘째, 세대주나 배우자 쪽의 직계존비속(그 배우자를 포함한다)과 형제자매 중 배우자와 주소지가 같은 사람이 있다면, 그 사람이 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하고 있지 않아야 한다.

정리하면 직장이나 학업 때문에 부부가 다른 지자체에 각각 월세를 내고 사는 상황을 위한 조항이다. 같은 자치구 안에서 따로 사는 경우는 첫째 요건에서 걸린다.

한도 계산이 특히 중요하다. 제2항 후단은 이렇게 정한다. “이 경우 세대주와 그 배우자의 월세액의 합계액이 1천만원을 초과하면 그 배우자의 월세액에서 그 초과하는 금액을 뺀 금액(해당 금액이 음수인 경우에는 영으로 한다)을 제1항에 따른 공제대상금액으로 한다.” 각자 1천만원씩 따로 계산하는 것이 아니라, 부부 합쳐 1천만원이 상한이다. 초과분은 배우자 쪽에서 깎는다.

조문에 적힌 대로 계산하면 이렇게 된다.

사례	연간 월세액 합계	세대주 공제대상	배우자 공제대상	공제액 합계
세대주 60만원 / 배우자 50만원	1,320만원	720만원	280만원	1,644,000원
세대주 100만원 / 배우자 50만원	1,800만원	1,000만원	0원	1,700,000원
세대주 40만원 / 배우자 30만원	840만원	480만원	360만원	1,356,000원

표의 공제액은 세대주에게 17%, 배우자에게 15%를 적용해 더한 값이다. 첫째 줄을 풀면, 합계 1,320만원에서 1,000만원을 넘는 320만원을 배우자의 600만원에서 빼 280만원이 배우자의 공제대상금액이 된다. 세대주 720만원의 17%인 1,224,000원과 배우자 280만원의 15%인 420,000원을 더해 1,644,000원이다.

둘째 줄은 세대주 혼자 이미 한도를 채운 경우다. 합계 1,800만원에서 초과액이 800만원이고, 배우자의 600만원에서 800만원을 빼면 음수이므로 조문에 따라 0이 된다. 배우자가 월세를 내고 있어도 추가로 받을 금액은 없다.

셋째 줄처럼 부부 합계가 1,000만원을 넘지 않으면 각자 낸 월세액이 그대로 공제대상금액이 된다. 이 조항의 실익은 여기에 있다. 합계 1,000만원까지 두 사람이 나눠 채울 수 있고, 각자 자기 총급여 구간의 공제율을 적용받는다. 한쪽이 17% 구간이고 다른 쪽이 15% 구간이면 공제액도 그에 맞춰 갈린다.

공제 대상 월세액은 낸 돈이 아니라 계약서로 계산한다

연중에 입주했거나 퇴거했다면 실제로 이체한 금액을 그대로 쓰지 않는다. 시행령 제95조 제3항은 산정 방법을 정해두었다. 임대차계약증서상 주택임차 기간 중 지급하여야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱한다. 사글세액도 월세액에 포함된다.

2026년 5월 1일부터 2028년 4월 30일까지 2년 계약으로 월세 60만원인 경우를 조문대로 계산하면 이렇게 된다. 계약기간 일수는 731일이고 계약기간 중 지급하여야 하는 월세액 합계는 60만원에 24개월을 곱한 1,440만원이다. 1,440만원을 731일로 나누면 하루치가 19,699.04원이다. 2026년 5월 1일부터 12월 31일까지 임차일수는 245일이므로, 여기에 하루치를 곱한 4,826,265원이 2026년 귀속 월세액이 된다. 17%를 적용하면 820,465원이다.

단순히 8개월치 480만원으로 계산한 값과는 다르다. 계약기간에 윤년이 끼어 있거나 계약이 월 단위로 딱 떨어지지 않을 때 차이가 커진다. 계약서를 꺼내 계약 시작일과 종료일, 계약상 월세액을 확인하는 것이 먼저다.

사업자는 다른 조문을 본다

근로소득이 없는 사업자는 제95조의2가 아니라 조세특례제한법 제122조의3 제3항으로 간다. 종합소득금액이 7천만원 이하인 성실사업자, 또는 성실신고확인대상사업자로서 성실신고확인서를 제출한 자가 대상이고, 공제율 15%와 종합소득금액 4천500만원 이하 시 17%, 월세액 1천만원 한도는 근로자와 같다.

다른 점이 셋 있다. 첫째, 이 조항은 2026년 12월 31일이 속하는 과세연도까지 지급하는 월세액으로 적용 기한이 정해져 있다. 둘째, 같은 조 제4항에 따라 의료비등 세액공제금액과 월세세액공제금액의 합계가 그 과세연도 소득세를 초과하면 초과분은 없는 것으로 한다. 셋째, 제5항은 과소 신고한 사업소득금액이 경정된 사업소득금액의 100분의 10, 성실사업자는 100분의 20 이상이면 공제받은 세액을 전액 추징한다고 정하고, 제6항은 추징일이 속하는 다음 과세기간부터 3개 과세기간 동안 공제를 적용하지 않는다고 덧붙인다.

제122조의3 제3항의 개정 이력에는 2025년 12월 23일이 없다. 앞에서 본 배우자 추가공제는 제95조의2 제2항에 신설된 것이고, 성실사업자 조항에는 그에 해당하는 규정이 들어 있지 않다.

서류 — 법령이 정한 것과 정하지 않은 것

제95조의2 제3항은 “제1항 및 제2항에 따른 공제는 해당 거주자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청한 경우에 적용한다”고만 정한다. 그런데 조세특례제한법 시행령 제95조에는 신청 절차나 제출 서류를 정한 항이 없고, 같은 법 시행규칙 전문에도 월세 관련 규정이 없다. 서류 목록에 관해서는 법령에 확정값이 없다는 뜻이므로, 이 글에서는 목록을 지어내지 않는다. 국세청 안내로 확정되는 대로 이 문단을 갱신한다.

다만 법령이 무엇을 증명하라고 요구하는지는 분명하다. 시행령 제95조 제2항과 제3항이 정한 요건을 그대로 뒤집으면 준비할 것이 나온다. 주민등록표 등본의 주소지와 임대차계약증서의 주소지가 같다는 사실, 계약을 본인이나 기본공제대상자가 체결했다는 사실, 계약기간과 계약상 월세액, 그리고 그 주택이 규모 또는 기준시가 요건을 충족한다는 사실이다. 배우자 추가공제를 받는다면 두 사람의 주소지가 서로 다른 시·군·자치구라는 점도 증명 대상에 들어간다.

공제 신청을 놓친 해가 있다면 경정청구로 되돌린다. 국세기본법 제45조의2 제1항은 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자가 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 경정을 청구할 수 있다고 정한다. 같은 항 제2호가 신고서에 적은 세액공제액이 세법에 따라 신고하여야 할 세액공제액에 미치지 못할 때를 청구 사유로 들고 있으므로, 월세 공제를 빠뜨린 경우가 여기에 해당한다. 월세는 계약서와 이체 기록이 남아 있어 사후에 증명하기 쉬운 항목에 속한다.

자주 어긋나는 네 가지

첫째, 오피스텔은 대상이 아니라는 흔한 오해가 있다. 시행령 제95조 제2항은 대상 주택의 괄호 안에서 오피스텔과 고시원업 시설을 포함한다고 못박았다. 주거용으로 임차해 살면서 나머지 요건을 갖췄다면 주택과 같게 본다.

둘째, 배우자 추가공제를 두 사람이 별개의 한도를 갖는 제도로 읽는 것도 흔한 오해다. 제95조의2 제2항 후단은 세대주와 배우자의 월세액 합계가 1천만원을 넘으면 그 초과액을 배우자의 월세액에서 빼도록 정한다. 늘어나는 것은 한도가 아니라 한도를 채울 수 있는 사람의 수다. 세대주 혼자 연 1,000만원을 이미 채웠다면 배우자 몫으로 남는 금액은 없다.

셋째, 계약자 이름을 가볍게 보는 경우가 많다. 시행령 제95조 제2항 제4호는 해당 거주자 또는 그 기본공제대상자가 임대차계약을 체결했을 것을 요건으로 둔다. 형제나 지인 명의로 계약하고 본인이 월세를 냈다면 요건에서 벗어난다. 계약서상 임차인이 누구인지가 판정의 기준이다.

넷째, 무주택 판정 시점을 연중 어느 날로 생각하기 쉽다. 제1항은 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않을 것을 요구한다. 1월에 집을 사면 그 해 12월 31일에 유주택이므로 그 해 월세 공제는 없고, 반대로 11월에 집을 팔았다면 12월 31일 기준으로는 무주택이다. 세대의 범위가 배우자와 동거 직계존비속·형제자매까지 걸쳐 있으므로, 무주택 여부는 본인 명의만이 아니라 세대 전체를 놓고 따진다.

연말정산 전체에서 어디에 놓이는가

월세 세액공제는 산출세액에서 직접 빼는 항목이라, 같은 금액이라면 소득공제보다 환급 효과가 크다. 다만 산출세액이 적으면 공제액을 다 쓰지 못한다. 다른 세액공제와 함께 계산해봐야 실제로 얼마가 돌아오는지 알 수 있다.

세액공제 계열에서 금액이 큰 다른 축은 연금계좌다. 연금저축과 IRP는 합쳐 900만원까지 세액공제 대상이고 공제율도 총급여 구간으로 갈린다. 월세와 연금계좌는 성격이 달라 함께 적용할 수 있으므로, 12월이 오기 전에 두 항목을 같이 계산해두는 편이 낫다.

무주택 요건이 붙는다는 점에서 이 공제는 집을 사는 순간 끝난다. 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하고 있으면 그 해의 월세 공제는 없다. 반대로 말하면 매수 시점을 잡을 때 그 해의 월세 공제가 사라진다는 사실도 계산에 넣어야 한다. 생애최초 주택 구입자가 받을 수 있는 혜택과 견줘 어느 쪽이 큰지 보고 시점을 정하는 것이 순서다.

정리

조문이 확정한 값은 다섯 갈래다. 공제율 15%와 17%, 공제대상 월세액 한도 1,000만원, 총급여 8천만원과 5천500만원, 종합소득금액 7천만원과 4천500만원, 기준시가 4억원이다. 여기에 2026년 지급분부터 배우자 추가공제가 더해졌고, 그 한도는 부부 합계 1,000만원이다.

확정되지 않은 것은 제출 서류 목록이다. 법 제95조의2 제3항이 시행령에 위임했으나 시행령과 시행규칙에 해당 규정이 없어, 이 글은 서류 목록을 확정값으로 제시하지 않는다.

근거

조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제), 제122조의3(성실사업자에 대한 의료비 등 공제) 제3항부터 제6항까지. [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21223호, 2025. 12. 23., 일부개정]. 배우자 추가공제 신설 조항의 시행일과 적용 시점은 같은 법 부칙 제1조(시행일, 2026년 1월 1일)와 부칙 제17조(월세액에 대한 세액공제에 관한 적용례, 이 법 시행 이후 월세액을 지급하는 경우부터 적용)로 확인했다.

조세특례제한법 시행령 제95조(월세 세액공제) 제1항부터 제5항까지. [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]. 주택 요건의 자녀·손자녀 3명 이상 특례와 월세액 일할 산정, 배우자 추가공제 요건은 대통령령 제36127호(2026. 2. 27.) 개정으로 신설·개정된 부분이다.

제출 서류에 관한 규정이 없다는 사실은 조세특례제한법 시행규칙 [시행 2026. 7. 1.] [재정경제부령 제23호, 2026. 3. 20., 일부개정] 전문을 조회해 확인했다.

경정청구 기한은 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구) 제1항. [시행 2026. 8. 11.] [법률 제21860호, 2026. 8. 11., 일부개정].

모든 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 2026년 9월 11일 직접 조회했다. 본문의 계산은 조문에 적힌 산식을 그대로 적용한 것이다.