주택연금 조건 총정리, 55세·공시가격 12억·월지급금 표 (2026년 10월)

주택연금 조건은 부부 중 1명이 55세 이상이고, 부부 합산 공시가격 12억원 이하 주택을 가진 것이다. 공사 예시로 70세가 3억원 집으로 가입하면 종신 정액형 기준 매월 92만 3천원을 평생 받는다.

이 글은 한국주택금융공사법과 시행령 조문을 국가법령정보센터에서 직접 읽고, 수령액·보증료·금리는 한국주택금융공사 공식 안내에서 확인해 정리했다. 조회일은 2026년 10월 14일이다.

• 주택연금이란, 내 집에 살면서 집을 담보로 받는 연금
• 주택연금 조건, 나이·주택가격·주택 수·거주 네 가지
• 주택연금 수령액 표, 나이와 집값으로 정해진다
• 주택연금 지급방식, 평생·기간·대출상환·우대
• 주택연금 비용과 세금 혜택, 보증료 1.0%·이자비용 200만원 공제
• 주택연금이 끝나는 경우와 배우자 승계
• 주택연금 신청 방법과 서류
• 자주 묻는 질문

주택연금이란, 내 집에 살면서 집을 담보로 받는 연금

주택연금은 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 매달 생활비를 받는 제도다. 법 이름은 ‘주택담보노후연금’이다.

구조를 풀면 이렇다. 은행이 매달 돈을 빌려주고, 한국주택금융공사가 그 빚을 보증한다(한국주택금융공사법 제2조제8호의2).

받은 돈은 갚지 않고 쌓인다. 부부가 모두 세상을 떠난 뒤 집을 처분해 한꺼번에 정산하는 방식이다.

정산할 때 집값이 모자라도 자녀에게 청구하지 않는다

법은 공사와 은행이 받을 돈을 담보로 잡은 집에 대해서만 청구할 수 있다고 정했다(같은 법 제43조의4제1항). 쌓인 빚이 집값보다 커져도 다른 재산을 건드리지 않는다는 뜻이다.

공사 안내도 같은 내용이다. 집을 판 돈이 연금지급총액보다 많으면 남는 돈은 상속인에게 가고, 모자라면 상속인에게 따로 청구하지 않는다.

다만 같은 조 제2항은 네 가지 예외를 둔다. 이 네 가지는 다른 재산에도 청구할 수 있다.

1. 저당권보다 앞서는 세금(조세채권) 때문에 집에서 회수하지 못한 금액
2. 저당권보다 앞서는 임금·재해보상금·퇴직금 채권 때문에 집에서 회수하지 못한 금액
3. 사망 등 계약해지 사유가 생긴 뒤에 지급된 연금
4. 가입자의 고의나 중대한 과실로 집이 훼손돼 회수하지 못한 금액

주택연금 조건, 나이·주택가격·주택 수·거주 네 가지

공사가 안내하는 가입 요건은 아래 네 가지다. 하나라도 빠지면 가입할 수 없다.

1. 나이: 부부 중 1명이 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민
2. 주택가격: 부부 기준 공시가격 등이 12억원 이하
3. 대상주택: 주택법상 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔
4. 거주: 가입자 또는 배우자가 그 집에 실제로 살며 주민등록이 돼 있을 것

나이 55세는 부부 중 한 사람만 넘으면 된다

55세는 시행령에 박힌 값이다(한국주택금융공사법 시행령 제3조의2제2항). 법은 이 나이를 처음 저당권이나 신탁 등기를 하는 시점으로 따진다고 적었다(법 제2조제8호의2).

남편이 57세, 아내가 52세라면 남편이 55세를 넘었으니 가입할 수 있다. 다만 매달 받는 돈은 두 사람 중 젊은 사람, 이 경우 52세 아내의 나이로 계산한다(공사 안내). 공사 일람표는 55세부터 나와 있으니 이런 경우는 공사 ‘예상연금조회’로 금액을 확인한다.

주택가격 12억원은 공시가격 기준이다

12억원도 시행령 값이다(시행령 제28조의9). 법은 이 금액을 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시되는 가격으로 따진다고 정했다(법 제43조의11제1항).

시세가 아니라 공시가격이라는 점이 중요하다. 시세가 12억원을 넘는 집이라도 공시가격이 12억원 이하라면 가입 대상이 된다.

대신 그런 집은 연금액을 계산할 때 집값을 12억원으로 본다. 법은 소득세법상 고가주택 기준에 해당하는 집은 그 기준가액을 담보주택 가격으로 본다고 정했다(법 제43조의11제2항). 그 기준가액이 실지거래가액 12억원이다(소득세법 제89조제1항제3호).

집이 두 채여도 합산 12억원 이하면 된다

다주택자도 부부 소유 주택의 공시가격을 합쳐 12억원 이하면 가입할 수 있다. 합산이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있다(공사 안내).

이 약속을 지키지 않으면 연금이 멈춘다. 공사는 일시적 2주택자로 가입한 뒤 첫 연금 지급일부터 3년 안에 집을 처분하지 않은 경우를 지급정지 사유로 적어 두었다.

오피스텔과 노인복지주택도 대상이다

법 제43조의11제1항은 분양된 노인복지주택과 주거목적으로 쓰는 오피스텔을 대상주택에 포함했다. 공사 안내는 노인복지주택 중 지방자치단체에 신고된 것을 대상으로 적었다.

주거목적 오피스텔은 가입 뒤에도 주거용으로 써야 한다. 다른 용도로 쓰면 지급정지 사유다(공사 안내).

실제로 그 집에 살아야 한다

가입하는 집에 가입자나 배우자가 주민등록을 두고 실제로 살아야 한다. 예외는 병원·요양시설 입원, 자녀 봉양을 위한 장기체류, 노인주거복지시설 이주처럼 공사가 인정하는 사유다.

이 예외로 가입할 수 있는 사람은 부부 합산 1주택자뿐이다. 자녀나 형제 명의 집은 담보로 쓸 수 없다는 점도 함께 알아 두면 좋다(공사 안내).

주택연금 수령액 표, 나이와 집값으로 정해진다

매달 받는 돈(월지급금)은 지급방식과 주택 종류가 같다면 가입할 때의 나이와 집값으로 정해진다. 아래 표는 공사가 공개한 종신지급방식 정액형, 일반주택 기준이다.

연령	1억원	3억원	5억원	7억원	9억원	12억원
55세	15만 6천원	46만 8천원	78만원	109만 2천원	140만 4천원	187만 2천원
60세	21만원	63만 2천원	105만 3천원	147만 5천원	189만 6천원	252만 8천원
65세	25만 2천원	75만 8천원	126만 4천원	177만원	227만 6천원	303만 5천원
70세	30만 7천원	92만 3천원	153만 9천원	215만 5천원	277만원	341만 4천원
75세	38만 1천원	114만 3천원	190만 6천원	266만 9천원	343만 1천원	366만 6천원
80세	48만 3천원	144만 9천원	241만 6천원	338만 2천원	406만원	406만원

표는 공사 홈페이지 ‘월지급금 예시'(종신지급방식 정액형, 2026.03.01. 기준 표기)를 천원 단위에서 옮긴 것이다. 같은 페이지에서 받은 월지급금 일람표(2026. 6. 1. 신청접수분부터 적용)의 같은 칸과 값이 모두 같다.

나이가 많을수록, 집값이 높을수록 많이 받는다

같은 3억원 집이라도 55세는 46만 8천원, 80세는 144만 9천원이다. 공사 안내도 집값이 같다면 나이가 많을수록 월지급금이 많아진다고 적었다.

나이는 부부 중 젊은 사람 기준이다. 남편 72세, 아내 66세라면 66세 기준이다. 위 표에 없는 나이는 공사 월지급금 일람표나 예상연금조회에서 그 나이 칸을 본다.

집값이 높아도 어느 선에서 금액이 멈춘다

표를 보면 75세는 10억원부터 12억원까지 366만 6천원으로 같다. 80세는 9억원부터 406만원에서 더 오르지 않는다.

그러니 고령이고 집값이 높다면 “집값만큼 더 받겠지”라고 기대하면 안 된다. 공사 표에서 금액이 멈추는 칸을 먼저 확인해야 한다.

표의 집값은 공시가격이 아니라 시세다

가입 가능 여부는 공시가격으로 보지만, 월지급금은 시세나 감정평가액으로 계산한다. 아파트는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세 순으로 적용하고, 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가를 받는다(공사 안내).

노인복지주택과 오피스텔은 같은 집값이어도 덜 받는다

공사 예시에서 70세가 3억원 집으로 받는 월지급금은 일반주택 92만 3천원, 노인복지주택 78만 9천원, 주거목적 오피스텔 74만 6천원이다. 같은 집값이라도 주택 종류에 따라 표가 따로 있다.

주택연금 지급방식, 평생·기간·대출상환·우대

받는 방식의 법적 틀은 시행령 제3조의2제1항에 있고, 공사는 이를 아래 이름의 상품으로 운영한다. 종신지급은 제1호, 종신혼합은 제3호가목, 대출상환은 제3호나목, 확정기간혼합은 제4호에 해당하고, 우대지급방식은 공사 안내에 따른 상품이다.

방식	받는 법	목돈 인출한도
종신지급방식	평생 매월 같은 방식으로 받는다	없음
종신혼합방식	일부를 목돈으로 쓰고 나머지를 평생 매월	대출한도의 50%(재건축 등 분담금은 70%)
확정기간혼합방식	일부를 목돈으로 쓰고 나머지를 정한 기간 동안만 매월	대출한도의 50%(재건축 등 분담금은 70%)
대출상환방식	주택담보대출 등을 목돈으로 갚고 나머지를 평생 매월	대출한도의 50% 초과 90% 이하
우대지급방식	기초연금 수급 1주택자가 평생 매월 더 많이	없음(우대혼합방식은 50%)

앞의 수령액 표는 이 가운데 종신지급방식 정액형 값이다.

종신지급방식은 정액형·초기증액형·정기증가형 중에서 고른다

공사 안내에 따르면 종신지급(혼합)방식만 세 가지 지급유형을 고를 수 있다. 나머지 방식은 모두 정액형 하나다.

위 수령액 표는 정액형 기준이다. 초기증액형이나 정기증가형을 고르면 같은 나이·집값이라도 첫해 금액이 달라지니, 공사 ‘예상연금조회’에서 따로 계산해 봐야 한다.

확정기간방식은 받는 기간을 정한다

확정기간혼합방식은 정한 기간에만 매월 받고, 거주는 평생 할 수 있다. 공사 상품 안내는 가입연령에 따라 10년·15년·20년·25년·30년 중에서 고른다고 적었다.

이 방식은 대출한도의 5%를 의무로 남겨 둔다. 연금 기간이 끝난 뒤 의료비와 집 관리비로만 쓰라는 돈이다(공사 안내).

주택담보대출이 많이 남아 있으면 대출상환방식

주택연금은 집에 1순위 근저당권을 설정하거나 공사에 신탁해야 하므로(공사 안내) 기존 담보대출은 갚아야 한다. 대출한도의 50% 안에서 갚을 수 있으면 종신혼합방식의 인출금으로 갚을 수 있다(시행령 제3조의2제1항제3호가목).

잔액이 그보다 많으면 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 한 번에 받아 갚고, 나머지를 평생 연금으로 받는 대출상환방식을 쓴다. 공사도 이 방식을 선순위 담보대출 잔액이 연금지급한도의 50%를 넘는 사람에게 권한다.

이 방식은 대출 가산금리가 0.1%p 낮다. 공사 안내 기준 COFIX(신규취급액)에 0.85% 대신 0.75%를 더한다.

기초연금 받는 1주택자는 우대방식으로 더 받는다

본인이나 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이고, 부부 기준 2억 5천만원 미만 집 한 채만 가졌다면 우대방식을 고를 수 있다. 같은 조건에서 일반 종신방식보다 매달 더 받는다.

공사 월지급금 일람표(2026. 6. 1. 신청접수분부터)로 보면 차이가 꽤 크다. 70세 기준 1억원 집은 30만 7천원 대신 36만 3천원, 2억원 집은 61만 5천원 대신 69만 4천원이다.

기초연금 기준이 궁금하다면 기초연금 수급 자격과 감액 기준에서 먼저 확인할 수 있다. 우대방식은 가입 뒤에도 공사가 보유 주택 수를 검증하고, 다른 집이 확인되면 6개월 안에 처분하라고 요청한다.

주택연금 비용과 세금 혜택, 보증료 1.0%·이자비용 200만원 공제

주택연금도 결국 대출이라 비용이 든다. 보증료와 이자인데, 둘 다 현금으로 내지 않고 대출잔액에 더해진다는 점이 일반 대출과 다르다.

보증료는 처음 1.0%, 매년 0.95%

공사 안내 기준 초기보증료는 주택가격의 1.0%이고 첫 연금 지급일에 낸다. 연보증료는 보증잔액의 연 0.95%를 매월 나눠 내며, 대출상환(우대)방식은 연 1.0%다.

3억원 집이라면 초기보증료는 300만원이다. 이 돈도 통장에서 빠져나가는 게 아니라 대출잔액에 얹힌다.

법은 상한만 정했다. 초기보증료는 담보주택 가격의 2%, 연보증료는 보증금액의 연 2%를 넘지 못하고, 실제 요율은 공사 이사회가 정한다(법 제43조의8, 시행령 제28조의7).

금리는 COFIX에 0.85%를 더한다

적용금리는 기준금리인 신규취급액 COFIX에 가산금리 0.85%를 더한 값이고, 6개월마다 바뀐다(공사 안내). COFIX는 따로 공시되는 변동 값이라 이 글에 숫자로 적지 않았다. 지금 금리가 궁금하다면 공사 ‘자세히 알아보기’ 화면의 ‘신규취급액 COFIX금리 보기’ 버튼으로 확인할 수 있다.

대출잔액은 월지급금 누계, 목돈 인출금, 보증료, 그리고 이것들에 붙은 이자를 모두 더한 금액이다. 시간이 갈수록 이자에도 이자가 붙어 잔액이 불어난다는 뜻이다.

세금 혜택은 세 가지다

세목	혜택	근거
등록면허세	시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택은 50% 경감. 그 밖에는 세액 300만원 이하면 50% 경감, 300만원 초과면 150만원 공제. 2027년 12월 31일까지	지방세특례제한법 제35조제1항
재산세	1가구 1주택에 한해 시가표준액 5억원 이하는 25% 경감, 5억원 초과는 5억원 상당 재산세액의 25% 공제. 2027년 12월 31일까지	지방세특례제한법 제35조제2항
소득세	주택연금 이자비용을 연금소득금액에서 연 200만원까지 공제. 가입 당시 주택 기준시가 12억원 이하	소득세법 제51조의4, 시행령 제108조의3

공사 안내는 재산세 감면을 저당권방식 가입자 기준으로 적었지만, 조문은 신탁등기를 한 주택도 포함한다(지방세특례제한법 제35조제2항). 같은 집에 다른 재산세 감면이 함께 걸리면 더 큰 것 하나만 적용된다(공사 안내). 재산세 납부 일정은 재산세 2기분 납부 방법에 정리해 두었다.

소득세 공제는 연금소득이 있는 사람이 신청해야 받는다. 과세표준확정신고서에 금융회사나 공사가 발급한 이자비용증명서를 붙여 낸다(소득세법 시행령 제108조의3제3항).

주택연금이 끝나는 경우와 배우자 승계

은행이 공사에 보증 이행을 청구할 수 있는 사유, 다시 말해 연금이 끝나는 사유는 시행령 제28조의2제2항에 적혀 있다. 조문에는 일곱 가지가 적혀 있다. 일곱째는 ‘제1호부터 제6호까지의 규정에 따른 사유 외에 위원회가 정하는 일정한 사유가 발생한 경우’라서, 구체적인 여섯 가지만 아래에 옮긴다.

1. 가입자와 배우자가 모두 사망한 경우
2. 가입자가 사망한 뒤 배우자가 6개월 안에 소유권이전등기와 채무 인수를 마치지 않은 경우(신탁방식은 등기 요건 제외)
3. 가입자와 배우자가 모두 다른 곳으로 주민등록을 옮긴 경우
4. 가입자와 배우자가 1년 이상 계속 그 집에 살지 않은 경우
5. 집 소유권을 잃은 경우(신탁방식 제외)
6. 대출 원리금이 저당권 채권최고액(신탁은 수익권 한도액)을 넘을 것으로 보여 은행이나 공사가 한도 변경을 요구했는데 따르지 않은 경우

재개발·재건축 조합 참가 같은 경우의 예외도 같은 항 단서에 있다. 3·4번은 입원 같은 실거주 예외 사유를 공사가 인정하면 적용하지 않는다. 공사 안내는 이 밖에 처분조건 미이행, 오피스텔 용도 외 사용, 회생·파산 절차 진행 등까지 지급정지 사유를 14가지로 적어 두었다.

가입자가 먼저 떠나도 배우자는 같은 금액을 받는다

가입자만 사망했다면 배우자가 채무를 인수해 계속 받을 수 있다. 공사는 부부 중 한 명이 사망해도 연금을 줄이지 않고 같은 금액을 지급한다고 안내한다.

여기서 배우자는 계약할 때부터 계속 혼인관계였던 사람이다(시행령 제28조의2제1항). 공사 안내도 이용 도중 이혼하거나 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다고 적었다.

주택연금 신청 방법과 서류

신청은 집 소재지를 관할하는 공사 지사를 방문해서 한다. 월지급금 조회 같은 기초 상담은 시중은행에서도 할 수 있다(공사 안내).

1. 공사 지사 상담 후 신청서와 서류 제출
2. 공사의 현장 방문 조사
3. 보증약정 체결과 근저당권 설정(또는 신탁 등기)
4. 보증서 발급
5. 은행 방문해 대출 약정 후 연금 수령

공사가 정한 표준처리기간은 1개월이고, 공사 안내로는 통상 2~3주가 걸린다. 문의는 공사 고객센터 1688-8114로 하면 된다.

준비할 서류

공사 제출서류 안내에 적힌 기본 서류는 아래와 같다. 대출 상환자금을 신청하는 경우처럼 상황에 따라 추가 서류를 요청받을 수 있다.

• 주민등록등본 2부(공사 1부, 은행 1부)
• 주민등록초본 1부(주소변동내역 포함, 공동소유면 부부 각 1부)
• 전입세대확인서 1부
• 인감증명서 2부(공동소유면 부부 각 2부)
• 가족관계증명서 1부(저당권방식은 공동소유면 부부 각 1부, 신탁방식은 배우자가 있으면 부부 각 1부)
• 등기권리증 원본 1부(사용 후 반환)
• 신탁방식이면 지방세납세증명서, 오피스텔이면 지방세세목별 과세증명서, 우대형이면 기초연금수급 확인서 각 1부

근저당권 설정비(법무사 수수료, 등록면허세, 지방교육세)와 인지세가 들고, 경우에 따라 감정평가 비용도 생긴다. 신탁방식은 등록면허세와 지방교육세 7,200원을 공사가 지원한다(공사 안내).

국민연금을 받고 있거나 받을 예정이라면 두 금액을 함께 놓고 노후 생활비를 계산해 보면 된다. 내 국민연금이 얼마인지는 국민연금 예상수령액 조회 방법에서 확인할 수 있다.

자주 묻는 질문

주택연금은 몇 살부터 가입할 수 있나요?

부부 중 1명이 55세 이상이면 가입할 수 있다. 근거는 한국주택금융공사법 시행령 제3조의2제2항이고, 월지급금은 부부 중 젊은 사람의 나이로 계산한다.

시세 15억원 아파트도 주택연금에 가입할 수 있나요?

공시가격이 12억원 이하라면 가입할 수 있다. 다만 연금액은 집값을 12억원으로 보고 계산한다(법 제43조의11제2항).

집이 두 채인데 가입할 수 있나요?

부부 합산 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있다. 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입하고, 처분하지 않으면 지급이 정지된다.

주택연금을 받다가 부부가 모두 사망하면 자녀가 빚을 갚아야 하나요?

집을 처분한 돈으로 정산하고, 모자라도 상속인에게 따로 청구하지 않는다. 법이 청구 범위를 담보주택으로 한정했기 때문이고(법 제43조의4제1항), 체납 세금처럼 저당권보다 앞서는 채권으로 회수하지 못한 금액 등은 같은 조 제2항의 예외다.

주택연금 보증료와 금리는 얼마인가요?

2026년 10월 14일 공사 안내 기준 초기보증료는 주택가격의 1.0%, 연보증료는 보증잔액의 연 0.95%다. 금리는 신규취급액 COFIX에 0.85%를 더한 값이고, 모두 현금으로 내지 않고 대출잔액에 더해진다.

근거와 조회일

한국주택금융공사법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 제2조제8호의2·제9조제5항·제43조의4·제43조의8·제43조의11.

한국주택금융공사법 시행령 [시행 2026. 10. 1.] [대통령령 제36729호, 2026. 9. 29., 타법개정] 제3조의2·제28조의2·제28조의7·제28조의9.

지방세특례제한법 [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정] 제35조. 소득세법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21221호, 2025. 12. 23., 일부개정] 제51조의4·제89조제1항제3호. 소득세법 시행령 [시행 2026. 10. 1.] [대통령령 제36737호, 2026. 9. 30., 일부개정] 제108조의3.

운영 기준은 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)의 주택연금이란·월지급금 예시·자세히 알아보기·주택연금의 장점·제출서류 안내·자주 묻는 질문에서 확인했다. 법령과 사이트 모두 조회일은 2026년 10월 14일이다. 월지급금은 법 제9조제5항에 따라 연 1회 이상 산정 기준을 다시 계산해 새 가입자에게 반영하고, 보증료율은 공사 이사회가 정하는 값이다(시행령 제28조의7). 둘 다 가입 시점에 다시 확인해야 한다(문의 1688-8114).